Наивно полагать, что в собственной жилплощади можно перестраивать пространство так, как захочется владельцу .

На законодательном уровне существуют определённые строительные нормативы, на основании которых отдельные виды переделки являются разрешёнными, а другие – запрещёнными.

Совмещение санузла или перестановка ванной — это перепланировка или нет? Разрешено ли перепланирование совмещенного санузла в раздельный? Поможем разобраться.

Недопустимые

Все изменения в устройстве санузла должны проводиться в соответствии с СаНПиН 2.1.2.2645-10, Постановлением правительства № 508 и СНиП 31-03-2003.

Данные государственные документы считают запрещёнными следующие варианты перепланировки ванной и туалетной комнаты:

1. Расположение санузла над жилыми помещениями других квартир. Эта норма означает, что расширение санузла за счёт жилых помещений возможно только в том случае, если этажом ниже под ними будет расположено нежилое помещение. Как правило, это возможно при расположении квартир на первых этажах и двухуровневых.
2. Сооружение выхода из санузла в кухню или жилую комнату . При этом разрешается делать выход из санузла в спальню, если в квартире, кроме этого, ещё в одном помещении установлен унитаз.
3. Демонтаж вентиляционных шахт или устройство в них встроенной мебели. Санитарные помещения оборудуются шахтами для монтажа вентиляции, в которых достаточно много пространства для помещения в них каких-либо элементов. Законом демонтаж и перекрытие их категорически запрещены. При этом часто собственники ссылаются на то, что в документах запрещено только сужение вентиляционных каналов, следовательно, по их мнению, саму шахту уменьшить можно.

ЖК РФ в относит площадь этих шахт к общедомовому имуществу на том основании, что данная территория в план квартиры не входит и не является собственностью её владельца.

На этом основании присоединить шахту к собственному санузлу владелец жилплощади не имеет права, а значит, подобное переустройство будет запрещённым.

Присоединить даже небольшую площадь вент.короба можно, исключительно заручившись согласием не менее 73% собственников многоквартирного дома, что на практике практически нереально.

Монтаж выхода из ванны в спальню допускается при проживании на данной жилплощади инвалида-колясочника.

О том, как получить согласование на перепланирование , или , вы можете узнать из наших статей.

Допустимые

К разрешённым , подлежащим согласованию, относятся следующие виды перепланировки санузла и ванной комнаты:

1. Совмещение раздельного санузла, то есть снос между ними перегородки. Снос стены позволяет получить дополнительную площадь для установки мебели и техники, и даёт возможность более рационально расположить предметы сантехники внутри помещения.
2. Расширение площади за счёт нежилой площади квартиры. К санузлу можно присоединить кладовую, часть коридора, площадь под демонтированным встроенным шкафом. При такой процедуре существует дополнительное условие.

Полы во вновь присоединяемом помещении должны быть оборудованы гидроизоляционным слоем, чтобы исключить возможность затопления нижних этажей дома.

Полный перенос санузла в другое нежилое помещение квартиры. При таком виде перепланировки санузлов в квартире следует учесть некоторые условия:

• в новом санузле необходимо предусмотреть вентиляционные каналы;
• обязательно выполнить гидроизоляцию полов;
• занизить уровень пола мокрой зоны не менее чем на 1,5-2 см или установить переливной порожек высотой около 4 см.

Читайте на нашем сайте о том, какая предусмотрена за незаконное перепланирование, а также о том, как или квартиру с перепланировкой.

Инструкция по согласованию

В предписывает собственникам жилых помещений согласовывать любую перепланировку, проводимую в квартире. Согласование перепланирования санузла, в зависимости от производимых изменений, может производится в соответствии с двумя схемами.

О том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры , а также о том, нужно ли , вы можете узнать из наших статей.

Упрощённая по эскизу

Такой вид согласования возможен, если изменения в квартире являются незначительными , не изменяющими границы существующих помещений. К таким перепланировкам относятся:

Установка дополнительного оборудования(душевой кабины, биде) или тяжёлых видов сантехники (ванна-джакузи, мини-бассейн) требует обязательной выдачи технического заключения и выполнения проекта перепланировки.

Согласование перепланирования по упрощённой схеме производится на основании представления собственником эскиза, выполненного в виде красных линий на копии поэтажного плана.

Для получения разрешения на перепланировку по упрощённой схеме в Жилинспекцию или Архитектурный отдел необходимо представить пакет документов :

• техпаспорт квартиры;
• эскиз перепланирования;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• согласие всех собственников, если квартира находится в долевой собственности.

В принципе такую перепланировку следует согласовывать только в том случае, если возникнут вопросы у покупателей квартиры при продаже . Если же вы не планируете продавать квартиру, по крайней мере, в ближайшее время, то вопрос с согласованием можно отложить.

Перепланирование по эскизу не вызовет никаких проблем и может быть согласована быстро и с представлением минимума документов.

Хотя за перестановку сантехники или снос перегородки без разрешения контролирующих органов впоследствии вам придётся заплатить штраф . Поэтому, если вы хотите избежать этого, действия всё-таки лучше согласовать.

Полная по проекту

Неграмотная перепланировка сантехнических помещений без получения разрешения специалистов и проведения технического исследования нередко приводит к авариям.

Последствием таких действий является ущерб, нанесённый квартирам соседей. Виновник аварий должен компенсировать ущерб за свой счёт и при этом заплатить штраф за незаконную процедуру.

Незаконная перепланировка может также сопровождаться неприятными моментами, если вы решите впоследствии оформить её надлежащим образом.

К примеру, если при монтаже гидроизоляции полов не был составлен акт проводимых работ, покрытие придётся вскрывать , чтобы проверить его соответствие техническому регламенту.

В связи с этим серьёзные изменения при перепланировании санузла требуют обязательного согласования . Перепланировка по проекту применяется при проведении следующих изменений:

• увеличение площади санузла за счёт нежилых помещений;
• перенос санузла в другие нежилые помещения;
• перенос сантехнического оборудования на вновь присоединённую территорию;
• изменение выхода из санузла с одновременным сносом перегородки между помещениями;
• установка перегородки в санузле с изменением выхода из него;
• установка дополнительного сантехнического оборудования;
• замена существующего сантехнического оборудование на более тяжёлое.

Для проведения подобных видов перепланировок требуется в администрацию и заказать проект в специализированной организации, имеющей допуск СРО.

Для подготовки грамотного и соответствующего всем нормативам проекта целесообразно обращаться в солидную проектную организацию .

Желание сэкономить денежные средства в этой ситуации может обернуться дальнейшими проблемами.

Если ваша квартира находится в новом доме, то для изготовления проекта лучше обратиться к авторам дома.

Готовый проект необходимо согласовать в контролирующих органах (Пожарный надзор, Ростехнадзор, Роспотребнадзор, Служба газа) и вместе с пакетом правоустанавливающих документов представить в организацию, занимающуюся согласованием перепланировок (Архитектурно-строительный отдел, Жилинспекция и т.п.).

Получив разрешение на перепланировку можно начинать работы по ремонту. После проведения процедуры специальная техническая комиссия проведёт осмотр квартиры и составит акт ввода в эксплуатацию объекта и выдаст вам техническое заключение.

Имея на руках акт и техническое заключение, обратитесь в БТИ для подготовки нового поэтажного плана с экспликацией и технического паспорта квартиры. На основании этих бумаг в Росреестре вам оформят новые документы на квартиру .

Для получения разрешения каждая инстанция может направить в квартиру специалиста для осмотра квартиры и оценки её состояния.

Сроки и цена вопроса

С момента получения первоначального разрешения на перепланировку даётся 45 дней на подготовку необходимого пакета документов. В зависимости от организации, в которую вы обратились для подготовки проекта и вашей активности в решении проблемы процедуру можно провести и в более короткие сроки.

Ускорить процесс можно, обратившись за помощью в согласовании к организациям-посредникам. Как правило, все проектные организации предоставляют дополнительную услугу по согласованию собственного проекта в необходимых инстанциях. Цена за оформление в этом случае возрастёт в среднем на 10 -15 тысяч рублей .

Подготовка разрешения в администрации, включая оформление технического заключения и акта выполненных работ, занимает около 30 дней . Оформление документов в БТИ и Росреестре займёт около 20 дней .

В общей сложности согласование проекта перепланировки, включая согласование в различных организаций составляет от 20 до 40 тысяч рублей .

В стоимость входит цена проекта (от 20 т.р.), госпошлина за технический план и кадастровый паспорт (1500 р.), Поэтажный план и техпаспорт из БТИ (от 6 т.р.), госпошлина за Свидетельство (от 200 р.).

Стоит заметить, что все цены приблизительные и зависят от расценок конкретных организаций. Кроме того возможно потребуется оплатить выданные разрешения в соответствующих инстанциях, что в свою очередь увеличит стоимость согласования.

Не стоит пренебрегать предварительной подготовкой проекта перепланировования, если вы задумали провести переустройство санузла в вашей квартире. Только проведение её по всем правилам и в соответствии с законодательными актами избавит вас от появления проблем и неожиданных неприятных последствий.

О том, что разрешено и что запрещено при перепланировке ванной комнаты и туалета, вы можете узнать из видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Архитектор Лариса Давлетбаева
Фото Георгия Шабловского

Казалось бы, почему нельзя сделать переустройство квартиры, принадлежащей вам на правах собственности, исключительно по своему вкусу? Однако ни один человек, если только он не является специалистом в данной области, не может гарантировать безопасность проводимых в рамках перепланировки изменений для конструкций и систем жизнеобеспечения дома в целом и соседних помещений в частности.

"Мой дом - моя крепость». Эта английская пословица близка по духу подавляющему большинству наших сограждан, стремящихся оборудовать и оформить свое жилище в максимально точном соответствии с обственными представлениями об уюте и комфорте.

Но не следует забывать, что все усовершенствования "домашней крепости" являются сугубо личным делом каждого только до той поры, пока мы не решаемся замахнуться на более глобальные изменения, объединенные общим понятием "переустройство". Касаясь данной проблемы, уместно вспомнить слова французского архитектора Ле Корбюзье, утверждавшего, что дом - это, прежде всего, "машина для жилья". В самом деле, жилой дом - сложная система, эдакая статичная "машина", в которой все тщательно продумано и точно рассчитано специалистами - архитекторами, инженерами, строителями. И любое нарушение целостности несущих конструкций или несанкционированное вмешательство в работу действующих коммуникаций может привести к непредсказуемым последствиям, нанести не только материальный ущерб, но и создать угрозу безопасности людей. А к перестройке "мокрых" комнат - ванных и сан-узлов - вообще следует относиться с повышенной осторожностью, так как, кроме всего прочего, к этим помещениям предъявляются особо строгие требования по гидроизоляции и электробезопасности, более жесткие здесь и санитарно-технические нормы.

Правовая основа существующего регламента

Чтобы избежать проблем, возникающих в результате самовольных и, самое главное, неквалифицированных перепланировок, в России установлен строго регламентированный порядок согласования всех возможных изменений и сопряженных с ними работ. Данный регламент опирается на Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (№4218-1 от 24.12.1992 г.). А если речь идет о Москве, то еще и на Закон №37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы", принятый Мосгордумой (29.09.1999 г.), а также на распоряжение мэра столицы Ю. М. Лужкова "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы" (№166/1-РМ от 31.07.1996 г.).

Кроме того, остаются в силе ведомственные строительные нормы, содержащие конкретные требования к содержанию, составу, порядку разработки, согласованию и утверждению проектов на перепланировку: ВСН 58-88 (Р) и ВСН 61-89 (Р) Госкомархитектуры, ВСН 41-85 (Р) и ВСН 55-87 (Р) Госгражданстроя, а также соответствующие разделы СНиПов.

Что такое переустройство «в законе»?

В соответствии с вышеупомянутым Законом №37 Мосгордумы, под переустройством помещений понимается «проведение в одном или нескольких взаимосвязанных помещениях жилого здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, перекрытиях и перегородках».

А это означает, что если при ремонте ванных комнат и санузлов планируется осуществить демонтаж ненесущих перегородок, переместить нагревательные приборы, возвести новые перегородки, перенести или установить дополнительные сантехнические приборы, заделать или пробить дверные либо арочные проемы в несущих или ненесущих стенах, то речь, несомненно, идет именно о переустройстве. И его необходимо согласовывать в установленном законом порядке. В настоящее время действует Положение о порядке оформления разрешения на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах (№169), утвержденное Государственным комитетом РФ по строительному и жилищно-коммунальному комплексу (30.12.1999 г.). Данный документ проводит четкую границу между такими понятиями, как «переоборудование» и «перепланировка».

К переоборудованию относят установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат; создание дополнительных вентиляционных каналов; прокладку новых или замену имеющихся подводящих и отводящих трубопроводов для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов последнего поколения.

Перепланировка по определению Положения включает в себя перенос и разборку перегородок; перемещение и создание дверных проемов; разукрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов на кухни через жилые помещения; организацию или переоборудование уже существующих тамбуров. И по каждому из этих случаев имеется перечень своих правил и ограничений, базирующихся на требованиях различных СНиПов.

Самовольное переустройство? Даже и не думайте!

Как бы ни хотелось, выйдя за узкие рамки общепринятых норм и стандартных решений, воплотить в жизнь «ванную комнату своей мечты», в ряде случаев приходится наступать на горло собственной песне и искать компромисс между идеальным проектом и реально возможным его воплощением.

Так, по закону запрещено производить переоборудование и перепланировку помещений, если эти действия способны повлечь за собой нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, затруднить доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Недопустима и такая перепланировка, которая может ухудшить условия проживания всех или отдельных жителей дома, квартиры, а также переоборудование и перепланировка, выполняемые при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Кроме того, не разрешается увеличивать подсобную площадь квартиры за счет жилой. Нельзя осуществлять переоборудование и перепланировку строений, предназначенных для сноса в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если подобные мероприятия не являются необходимыми для обеспечения безопасности проживания. Плюс ко всему запрещается перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения окружной Межведомственной комиссии (МВК).

С чего начинать

Прежде всего следует определиться, какое именно оборудование хотелось бы установить на своих квадратных метрах для полной гармонии души и торжества личной гигиены. Нужна ли ванна в полный рост, или же довольно одной душевой кабины? Достаточно ли ограничиться только унитазом, или же необходимо отыскать место и для биде? Отдать предпочтение домашней сауне или гидромассажной ванне? Совместить санузел и ванную комнату или устроить для них отдельные «апартаменты»?

Когда реальные контуры призрачной мечты, наконец, вполне определятся, следует объективно оценить габариты имеющихся помещений (чаще всего неспособных вместить все задуманное) и посмотреть, за счет чего их лучше увеличить. Зоны, которые можно для этого использовать, четко определены действующим законодательством - коридоры и вспомогательные помещения (кладовки). Нельзя располагать санузлы на месте кухонь и жилых комнат, если внизу находится другая квартира. Если же там нежилое пространство, то возможны варианты - в каждом конкретном случае свои.

Перепланировка должна проводиться с учетом всех технических норм для того, чтобы оборудование надежно работало. Поэтому в данном вопросе лучше прибегнуть к услугам специалистов. Архитекторы, дизайнеры не только возьмут на себя решение сложных инженерных задач, но и сумеют правильно организовать пространство. Профессионально разбираясь в колористике и стилевых направлениях, они помогут воплотить в жизнь самые смелые пожелания заказчика или предложат свои оригинальные идеи: например, вмонтировать в пол ванной комнаты "речку" из стекла, устроить интересную подсветку зеркал и т. п. Но самое главное, они не только создадут безупречный с точки зрения стиля и функциональности интерьер, но и выполнят все работы технически грамотно. Ведь перепланировка - это очень ответственное и трудоемкое дело, которое нужно или делать хорошо, или не делать вовсе.

"Очень важно учитывать месторасположение стояков, к которым планируется произвести привязку оборудования. Демонтировать или перемещать их нельзя категорически. И если технические приборы будут находиться от стояков на определенном удалении, то придется устраивать подиумы, чтобы спрятать трубы канализации. А это не всегда удобно и приводит к удорожанию всех работ».

Проект как основа переустройства

Конечно, в основе любого переустройства должен лежать проект. Для его получения можно обратиться в архитектурное бюро или в институт, проектировавший ваш дом (все равно - типовой или индивидуальный).

Типовые объекты обычно проектируют такие крупные организации, как МНИИТЭП, МосжилНИИпроект, Моспроект и др. Дома, возведенные по индивидуальным чертежам, также имеют своих разработчиков. В любом случае авторы проекта всегда точно знают все конструктивные особенности строения и подскажут, что в нем можно изменить, а что ни при каких условиях нельзя. И даже архитектурные и дизайнерские фирмы, занимающиеся переустройством квартир, часто обращаются за консультацией именно к разработчикам. Скажем, в домах дореволюционной постройки нередко возникают сложности при перепланировке, так как перекрытия в них в основном деревянные. Следовательно, сначала нужно получить техническое заключение о состоянии конструкций и только потом уже решать, где, например, лучше обустроить санузел.

Проектные институты берут на себя подготовку полного пакета документации, куда входят техническое заключение (ТЗ) и технический проект (ТП), определяющий, в частности, как конструктивно выстроить санузел и ванную комнату, правильно выполнить гидроизоляцию и т. п. Цена подобной услуги в Москве зависит от целого ряда факторов, среди которых первостепенным является тип жилого дома. Причем разница между стоимостью проекта переустройства всей квартиры и одной только ванной комнаты незначительна, так как в санузле сосредоточены основные коммуникации и оборудование, требующие сложных технических решений. Для нового панельного дома цена пакета проектной документации составит от $ 250 до $ 400, для монолитно-бетонного индивидуальной постройки - от $ 300 до $ 600, для старых зданий - $ 150-300 (цены, естественно, приведены без учета не предусмотренных законом трат).

Однако получение проекта переустройства - это лишь начало, так как он становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах, число которых может доходить до 15-17. А главным документом, дающим добро на преобразование помещений, является решение окружной МВК.

Прежде чем приступить к процессу согласований, следует определиться, что для вас лучше - выбрать путь самостоятельного хождения по инстанциям или же доверить это сотрудникам фирм, профессионально занимающимся данным вопросом.

Путь первый - самостоятельный

Решившимся на этот вариант нужно быть готовыми как к ощутимым материальным затратам, так и к большим потерям времени, поскольку во всех инстанциях выстраиваются солидные очереди, имеются приемные и неприемные дни, возникают различные бюрократические проволочки. Но в любом случае для начала следует обратиться в управу своего округа для получения перечня документов, которые необходимо представить в МВК. Конечно, существует их определенный стандартный набор, однако не только в разных городах, но и даже в отдельных округах Москвы зачастую к нему могут предъявляться дополнительные требования.

Начиная процесс согласований, помните, что переустройство туалета и ванной комнаты возможно лишь в том случае, если вы являетесь собственником жилья (имеете на руках свидетельство о собственности или договор купли-продажи) либо проживаете в муниципальной квартире. Если же дом построен совсем недавно и у вас пока есть только договор инвестирования, то окончательно согласовать перепланировку на данном этапе не удастся - придется ждать выдачи необходимого документа (иногда в течение года). Поэтому, чтобы не терять времени, лучше заранее получить техническое заключение и технический проект.

Путь второй - довериться специалистам

Если принято решение действовать через профессионалов, то нужно обратиться в компанию, занимающуюся вопросами согласования перепланировок. Лучше отдать предпочтение не риелторской или юридической, а архитектурно-строительной или дизайнерской фирме. Здесь вам помогут не только согласовать, но и грамотно выполнить переустройство, подскажут (еще на самых дальних подступах к МВК) - что и как необходимо подправить в проекте.

Затем требуется посетить нотариальную контору и оформить доверенность на конкретного человека, который будет заниматься хождением по инстанциям, а также заверить копию документа, подтверждающего ваше право собственности на жилье. Кроме того, желательно предоставить фирме план квартиры - до и после предполагаемой реконструкции.

С участием специалистов сроки согласований в подавляющем большинстве случаев сокращаются до двух месяцев и результат, как правило, бывает положительным. В Москве гонорар, выплачиваемый подобным фирмам, составляет в среднем $ 800 и зависит от сложности планировочных и технических решений, предусмотренных проектом.

Конечно, можно найти "ходоков" и подешевле. Например, цены на услуги частных посредников всегда значительно ниже. Однако зачастую эти люди работают нелегально, без образования юридического лица. А значит, в случае возникновения разного рода проблем их нельзя привлечь к ответственности. Кроме того, вы рискуете попасть в руки мошенников, которые с целью экономии денег подделывают подписи чиновников на документах, собираемых для представления в МВК. Нередко это проходит незамеченным, но если однажды обнаружится хотя бы одна фальшивая бумага, то аннулируются все согласования, и, навсегда простившись с потраченными деньгами, можно остаться ни с чем.

"При переустройстве помещений часто происходят непредвиденные ситуации, вследствие которых, совершенно неумышленно, может быть нанесен ущерб соседям. В данном случае именно страховой полис обеспечит необходимую страховую защиту интересов как пострадавших третьих лиц (прежде всего соседей), так и самих владельцев реконструируемых квартир, коим предъявляются иски о возмещении ущерба».

Какие документы необходимо представить в МВК

Для получения разрешения на перепланировку и переоборудование помещений в Межведомственную комиссию должны быть представлены:

1. Заявление о намеченном переустройстве.

2. Справка о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой, заверенная в жилищном органе по месту расположения квартиры (РЭУ, ДЭЗ). Подписать справку обязаны все совершеннолетние лица, владеющие долей собственности.

3. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (на момент обращения) с указанием того, что квартира приватизирована, или нотариально заверенная копия документа на право собственности (ЖЭК).

4. Поэтажный план квартиры и экспликация помещений по состоянию на день оформления документа с графическим нанесением предложений по изменению существующей планировки, а также планы и экспликации соседних помещений, если производится переустройство объединяемых квартир (БТИ).

5. Справка о состоянии строения на текущий момент и выписка из паспорта БТИ.

6. Акт соглашения сторон (с соседями, занимающими смежные помещения, - как по вертикали, так и по горизонтали, - которых необходимо поставить в известность о том, что делается перепланировка). Лучше собирать подписи в сопровождении представителя балансодержателя (из ЖЭКа или ДЭЗа).

7. Техническое заключение, технический проект и договор авторского надзора (выдаются лицензированной проектной организацией).

8. Разрешительные визы Госсанэпиднадзора (СЭС), Госпожнадзора, балансодержателя (ДЭЗ, ЖСК, ведомство), районного архитектурно-планировочного отдела (РАПО), Государственной жилищной инспекции префектуры административного округа. При необходимости перепланировка должна быть согласована также с МГПО «Мосгаз», МГП «Мосводоканал», Управлением топливно-энергетического хозяйства.

9. Договор технического надзора с балансодержателем (ДЭЗ, ЖСК, ведомство).

10. Договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за причиненный ущерб (лицензированная страховая компания).

11. Другие документы, которые потребует МВК.

По существующим в настоящее время правилам срок согласования в каждой инстанции не должен превышать одного месяца, всего процесса согласования - полугода. Последним этапом является заседание МВК и утверждение протокола за соответствующим номером. Во всех округах Москвы Межведомственная комиссия заседает один-два раза в месяц. Чтобы получить на руки выписку из протокола, нужно ждать от двух до четырех недель.

При положительном решении комиссии все работы по заявленной перепланировке и переоборудованию должны быть проведены в срок от четырех месяцев до одного года. Непременно обратите внимание на то, какой срок указан в вашем разрешении, и постарайтесь сдать объект БТИ до его истечения.

Кроме того, в разрешении на переустройство ставится условие обязательного привлечения лиц, разработавших проектную документацию, к осуществлению авторского надзора за производством работ. При этом запрещается выполнять строительные работы в выходные дни, а также в будни до 8 и после 20 часов.

Во что обойдется процесс согласований

В среднем согласование переустройства стандартной квартиры в Москве будет стоить ее владельцу от $ 1800 до $ 2500. Эта сумма складывается из трех составляющих: оплаты по счетам согласующих инстанций ($ 700-1200), затрат на разработку проектной документации (см. выше), гонорара специалистам фирмы, коей доверено осуществить получение необходимых разрешительных документов (порядка $ 800).

В ряде инстанций, которые предстоит посетить, цены следующие: в РЭУ, ЖЭКе, ДЭЗе потребуется заплатить до $ 200, в Госсанэпиднадзоре - $ 100-200, в районном архитектурно-планировочном отделе - от $ 100 до $ 250, в Госпожнадзоре - купить пару огнетушителей (возможны и другие траты). Плюс оплатить различные справки (до $ 30) и договоры: технического надзора (до $ 200), на вывоз мусора ($ 50-100) и т. п. Причем даже если речь идет о согласовании реконструкции только ванной комнаты, все равно придется проходить те же инстанции, как и при получении разрешения на переустройство всей квартиры. Единственное отличие заключается в том, что цена вопроса в первом случае будет существенно ниже. Но если в процессе перепланировки предусмотрено выполнение проемов в несущих стенах, затраты возрастут за счет увеличения объема технического проекта.

Страхование: формальность или необходимость?

Конечно необходимость - убежден руководитель проекта Центра страхования ответственности компании "РОСНО" Денис Александрович Зенка. Судите сами. По статистике, в Москве ежегодно происходит свыше 130 тыс. пожаров и протечек, в результате которых причиняется вред жизни, здоровью и имуществу не только самих виновников данных событий, но и их соседей. При этом размер причиненного вреда, как правило, оценивается в сумму от $ 1000 до $ 8000. Значительная часть подобных происшествий случается по причине проведения переустройства жилых помещений. И это неудивительно, так как многие работы по переоборудованию и перепланировке квартир сопряжены с дополнительным риском нанесения ущерба соседним помещениям, объектам совместного пользования, целому зданию и, что самое страшное, жизни и здоровью людей. При возникновении форсмажорных обстоятельств соседи могут потребовать компенсацию за причиненный ущерб, и не исключено, что создастся конфликтная ситуация, способная вылиться в долгое и серьезное судебное разбирательство. Например, нередко в "мокрых" зонах - ванных комнатах и санузлах - подводит сантехника, трубы коммуникаций или электрическая проводка. Поэтому МВК настоятельно требует ото всех, кто занимается оформлением необходимой документации для получения разрешения на перепланировку помещений, застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на время проведения данных работ.

Сколько же стоит полис страхования гражданской ответственности? Здесь все опять же зависит от типа жилого дома. Так, при страховании переустройства помещений в старой постройке, где имеются деревянные перекрытия и ветхие коммуникации, а следовательно, высок риск возникновения аварийных ситуаций, размер страхового взноса, естественно, будет больше, а страховые выплаты меньше, чем в случае с реконструкцией нового жилья.

По этой причине разброс цен очень велик. Но наиболее распространенный вариант - страхование на сумму от $ 3000 до $ 5000 при взносе $ 30-70 сроком до одного года (на период проведения работ).

"В результате перепланировки в большинстве случаев изменяется площадь помещений, поэтому необходимо переоформить свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новое свидетельство - гарантия юридической чистоты квартиры, и обладатель такого жилья вправе его продать или обменять».

А может... никто и не узнает?

Искренне советуем - на это полагаться не стоит. Даже если никто и никогда не узнает о производимой перепланировке, в ходе работ очень трудно не допустить нарушений строительных норм и правил (особенно в отношении гидроизоляции и канализации), требований противопожарной безопасности и санитарии, что может повлиять на техническое состояние всего жилого дома. В результате вы зря потратите деньги и время и к тому же будете подвергнуты различным штрафным санкциям. С 1 июля 2002 года вступил в действие новый Административный кодекс РФ, в котором за проведение самовольного переустройства жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено наложение штрафа в размере от 20 до 25 минимальных зарплат. Но штраф еще не освобождает от ответственности. Суд может обязать перепланировщика привести жилище в первоначальное состояние. Если он откажется, то статья 293 Гражданского кодекса допускает возможность лишения его права собственности на эту квартиру и реализации ее с аукциона для возмещения ущерба, который бывший владелец нанес данной и близлежащим квартирам.

Кроме того, реконструированную без согласования жилплощадь нельзя ни продать, ни обменять. Любые сделки с ней вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не приобретет свой исходный вид. А это означает, что в итоге вы потратите куда больше денег, времени и нервов, чем сэкономили на регистрации.

Работы завершены. На этом все?

По словам старшего юриста фирмы "ЮРО-СЕРВИС" Андрея Леонидовича Сеничева, после произведенной перепланировки необходимо получить новое свидетельство о собственности на квартиру. Согласно Федеральному закону №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (21.07.1997 г.), реконструкция помещения влечет за собой изменение сведений об объекте права, занесенных в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Для того чтобы по завершении ремонта получить новое свидетельство, следует подписать в ДЭЗе акт на выполненные работы, а если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то еще и акт на проведение скрытых работ (совместно с автором проекта). Затем необходимо заказать в БТИ новый план квартиры. Вызванный специалист сделает замеры помещений после реконструкции и сверит их с согласованным проектом. Если будут обнаружены даже незначительные отступления, это чревато повторным хождением по инстанциям для получения разрешительных документов. В случае же точного соответствия утвержденному проекту в БТИ вам выдадут поэтажный план и экспликацию, которые требуются для оформления нового свидетельства о собственности.

Такой же порядок действует и для собственников, ранее осуществивших переустройство, а затем обратившихся в МВК за разрешительной документацией.

Перспективы изменения законодательства

В январе 2004 года Мосгордума приняла во втором чтении законопроект "О внесении изменений и дополнений в Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 года №37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы», принятый в первом чтении 28 мая 2003 года.

Согласно законопроекту, при переустройстве помещений в многоквартирных жилых домах запрещается присоединять лоджии и балконы путем демонтажа наружных стен; переносить на лоджии и балконы отопительные приборы; объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий; делать проемы в несущих стенах; производить переустройство, повышающее нагрузку на межэтажные перекрытия в нарушение проектных требований; а также (что практически совсем перекрывает кислород желающим реконструировать санузел и ванную комнату) увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры.

Мосгордума планирует принять законопроект в третьем чтении после внесения очередных поправок и дополнений. И произойти это судьбоносное событие может в любой момент. А потому всем желающим обрести «ванную комнату своей мечты» стоит поторопиться выполнить задуманное в самое ближайшее время, пока еще действуют нынешние, относительно лояльные правила переустройства помещений.

Редакция благодарит компании «ЛЕГЭ-АРТИС», «ДизайнПроект», «ЮРО-СЕРВИС», «РОСНО» и Отдел нормативно-технической документации Госстроя России за помощь в подготовке материала.

Многим владельцам квартир в многоэтажках приходится сталкиваться с проблемой недостаточного количества свободного пространства в ванной и туалете, являющихся раздельными помещениями. Такая ситуация доставляет определенный дискомфорт. И чтобы хоть как-то решить эту задачу, люди решают выполнить перепланировку ванной комнаты и санузла, целью которой является увеличение общей площади.

Сразу нужно обозначить, что такие работы могут иметь разные масштабы. Все зависит от пожеланий самого владельца квартиры, изначальной планировки жилья. И конечно, как при планировании любого серьезного ремонта, необходимо разобраться в вопросе его узаконивания.

Узнать, считается ли перепланировкой объединение ванны и туалета и необходимо ли на него разрешение, удается из 25 и 26 ст. ЖК РФ. Здесь четко прописано: любые изменения конфигурации помещений, требующие внесения корректировок в техпаспорт, являются перепланировкой. Следовательно, чтобы объединить два рассматриваемых пространства, нужно получить разрешение в уполномоченных органах.

Насколько сложно узаконить перепланировку

Сразу обозначим, что перепланировка санузла и ванной может иметь разные масштабы. Соответственно, не во всех ситуациях уполномоченные органы дадут разрешение на ее проведение. Рассмотрим случаи, когда проблем с утверждением идеи не возникнет. Самыми простыми изменениями, проводимыми по эскизу, без составления специального проекта, принято считать:

• установка или демонтаж стены между ванной и туалетом. При этом наружные границы помещений остаются неизменными;
• перемещение сантехнических устройств в пределах данных комнат. При этом, количество предметов сантехники должно оставаться неизменным.

Планируя увеличить количество единиц сантехники, например, дополнительно установить биде или душевую кабинку, поставить такие тяжелые конструкции как ванна-джакузи, понадобится получить техническое заключение, профессионально составленный проект перепланировки.

В целом, согласовать подобные изменения не составляет труда. В большинстве случаев удается обойтись эскизом, который представляет собой копию изначального плана квартиры с внесением правок красными линиями.

Чтобы получить одобрение, надо подать пакет документов в жилинспекцию либо архитектурный отдел. Вам нужно предоставить:

Для таких изменений, ввиду крупных масштабов, требуется составление проекта в обязательном порядке. При этом, его разработку следует доверять квалифицированным специалистам, имеющим действующую лицензию и другие разрешительные документы, позволяющие вести деятельность в данном направлении. Только в такой ситуации удастся избежать вероятных проблем с получением разрешения.

Имея на руках проект по перепланировке с объединением ванной с туалетом, вам необходимо утвердить его в Пожарном надзоре, Ростехнадзоре, Роспотребнадзоре и других органах, в чьей компетенции находится такая работа. Обращаться надо в инстанции, отвечающие за те сети, в которые вы вносите изменения. Далее с документацией и проектом нужно идти в жилищную инспекцию или архитектурно-строительный отдел. Здесь вы сможете согласовать запланированные изменения и приступить к ремонтным работам.

По завершении ремонта надо вызвать специальную техническую комиссию. Ее представители сверят проект и результат. Если все находится в соответствии, нарушения отсутствуют, вы получите акт ввода в эксплуатацию объекта. Также будет выдано техническое заключение. С этими документами обратитесь в БТИ, чтобы получить новый план и техпаспорт квартиры. Завершающий этап – оформление новых документов в Росреестре.

Когда узаконить перепланировку не получится

Есть ситуации, когда изменение планировки является недопустимым и вы не получите официальное разрешение на ее проведение. Данный момент регламентируют нормы СанПиН 2.1.2.2645-10, Постановление правительства № 508 и СНиП 31-03-2003.

Это касается следующих идей:

• расширение санузла за счет использования части жилых пространств. Провести такую работу можно, только если под помещением, получившимся после ремонта, будут исключительно нежилые пространства этажом ниже. То есть, идею могут рассматривать исключительно жильцы первых этажей. Также разрешены такого плана работы владельцам двухуровневых квартир;
• выводить дверь из санузла в кухню или спальню. Исключение – еще один туалет в квартире;
• демонтаж шахт вентиляции или монтаж в них встроенной мебели. В статье 36 ЖК РФ указано, что шахты относятся к общедомовому имуществу, поэтому сами жильцы не могут использовать их для собственных целей.

Разобравшись с вопросом относительно того, считается ли совмещение санузла перепланировкой, важно учитывать всю приведенную информацию при планировании ремонтных работ. Это поможет провести качественный и результативный ремонт, сделать это быстро и без проблем. Также вам удастся избежать проблем, связанных с получением разрешения. Ведь если в проекте будут иметь место запрещенные нормами изменения, его просто не утвердят.

Получится, что время и деньги были потрачены зря. Безусловно, если вы будете пользоваться услугами опытных проектировщиков, они обязательно озвучат все важные моменты, обозначают идеи, которые доступны для реализации, исключив неоправданные решения.

Теперь вы знаете все о совмещении санузла: перепланировка это или нет, какие идеи можно реализовать, а какие запрещены, в каких ситуациях следует согласовывать планируемые работы.